Real Estate Regulatory Authority Act, 2016 - RERA Act,2016 - Buy / Sell Only Genuine RERA Approved Projects / Properties In Nagpur | Maharastra

THE RERA ACT MADE SIMPLE

(By Advocate Ravindra Pandharkar)

REAL ESTATE (REGULATION AND DEVELOPMENT) ACT, 2016

Brief Introduction :

Govt. Of India passed an Act - “Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016” which was made effective from 1^st May, 2016. In this Article “The Act” means “ Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 ”.

The purpose of Passing the Act :

To establish the Real Estate Regulatory Authority for regulation and promotion of the real estate sector by the respective State Govt.

To ensure sale of plot, apartment or building, as the case may be, or sale of real estate project, in an efficient and transparent manner and to protect the interest of consumers in the real estate sector.

To establish an adjudicating mechanism for speedy redressal of disputes.

To establish the Appellate Tribunal to hear appeals from the decisions, directions or orders of the Real Estate Regulatory Authority and the adjudicating officer and for matters connected therewith or incidental thereto.

REAL ESTATE Regulatory Authority is Not a separate Approval Authority and the promoters have to get all the required approvals for the construction, layouting etc. under various acts from the Competent Authorities like Planning, Local Authorities, Development Authorities, Municipal Corporations, Revenue Departments of Govt. etc.

WHERE, HOW AND TO WHOM THE ACT IS APPLICABLE

Where Applicable :

The Act is applicable to India to bring strict discipline and fairness in the sale of plots, apartments or buildings of the real estate project in an efficient and transparent manner. The Act aims at protecting the interest of consumers in the real estate sector.

How Applicable :

After passing of the Act the State Governments will set the rules to carry out the provisions of the Act in their respective area of operation by establishing the Real Estate Regulatory Authorities. For Union territories Central Government will take the apropriate steps for establishment of RERA. So far following Real Estate Regulatory Authorities are formed in states and are in operation.

State	Start Date	Website
Andhra Pradesh	28 Mar 2017	https://rera.ap.gov.in/RERA/Views/Home.aspx
Bihar	1 May 2017	https://rera.bihar.gov.in
Chhattisgarh	26 Apr 2017	https://rera.cgstate.gov.in
Delhi	24 Nov 2016	https://rera.delhi.gov.in
Gujarat	20 Oct 2016	https://gujrera.gujarat.gov.in
Haryana	28 Jul 2017	https://haryanarera.gov.in
Himachal Pradesh	28 Sept 2017	http://www.hprera.in
Jharkhand	18 May 2017	https://jharera.jharkhand.gov.in
Karnataka	10 Jul 2017	https://rera.karnataka.gov.in
Madhya Pradesh	22 Oct 2016	http://www.rera.mp.gov.in
Maharashtra	19 Apr 2017	https://maharera.mahaonline.gov.in
Odissa	25 Feb 2017	http://www.urbanodisha.gov.in/ActsRules.aspx
Punjab	8 Jun 2017	https://rera.punjab.gov.in
Rajasthan	1 May 2017	http://rera.rajasthan.gov.in
Tamil Nadu	22 Jun 2017	https://www.rera.tn.gov.in
Telangana	4 Aug 2017	http://rera.telangana.gov.in
Uttar Pradesh	11 Oct 2016	https://www.up-rera.in
Uttarakhand	28 Apr 2017	http://ukrera.org.in

For the Union Territories in 2016, the Central Government, through HUPA (Housing & Urban Poverty Alleviation) Ministry, released the general rules of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 which were made applicable to Chandigarh, Lakshadweep, Daman & Diu, Dadra & Nagar Haveli and Andaman & Nicobar Islands.

To Whom Applicable :

The act is applicable to the real estate projects and real estate agents.

A] Registration of Real Estate Project by the Promoter of the Project :

As per Section 3 of this Act every promoter has to register any r eal estate project or part of it promoted by him with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act, which is having the jurisdiction and control at the location of the project. Without registration , the promoter can not advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it. As as per Section 3 of the Act promoters have to register all their projects with the respective Real Estate Regulatory Authority. However the exception for registration is available in following cases :

Total area of project does not exceed 500 Square Meters
Total units of apartments is not more than 8
The completed projects where OC (Occupancy Certificate is issued)

B] Registration of Real Estate Agent :

As per Section 9 of this Act No Real Estate Agent shall facilitate the sale or purchase of or act on behalf of any person to facilitate the sale or purchase of any plot, apartment or building, as the case may be, in a real estate project or part of it, being the part of the real estate project, being sold by the promoter in any planning area, without obtaining registration.

The Impact of the Provisions of the Act :

Safety of Investment & Security: Under the RERA act, a minimum of 70% of the buyers’ and investors’ money will be kept in a separate account. This money will then be allotted to the builders only for construction and land related costs. Developers and builders cannot ask for more than 10% of the property’s cost as an advance payment before the sale agreement is signed.
Transparency as to Title of Property : Builders are supposed to submit the original documents for all projects they undertake. Builders are not supposed to make any changes to the plans without the consent of the buyer.
Fairness and Uniformity : The developers have to sell properties based on carpet area and not super built up area. In the event that the project has been delayed, buyers are entitled to get back the entire money invested or they can choose to be invested and receive monthly investment on their money.
Quality of Construction as promised : The builder has to rectify any defects or issue faced by the buyer within 5 years of purchase. This issue must be rectified within 30 days of the complaint.
Offences, Penalties And Adjudication : Are clearly defined in the Act and therefore the strict discipline is maintained in all types of transactions of Real Estate between promoters, buyers, agents etc. Dishonest builders will disappear as they will fail to sustain in the market due to this Act.

The Contents and the Chapters in the Act :

For Details of the Act (“Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016”) the copy is available for download. Important chapters of the Act are as under.

Chapters	Contents	Sections
Chapter I	Preliminary	1-2
Chapter II	Registration Of Real Estate Project And Registration Of Real Estate Agents	3-10
Chapter III	Functions And Duties Of Promoter	11-18
Chapter IV	Rights And Duties Of Allottees	19
Chapter V	The Real Estate Regulatory Authority	20-40
Chapter VI	Central Advisory Council	41-42
Chapter VII	The Real Estate Appellate Tribunal	43-58
Chapter VIII	Offences, Penalties And Adjudication	59-72
Chapter IX	Finance, Accounts, Audits And Reports	73-78
Chapter X	Miscellaneous	79-92

Important Definitions under the Act :

As per Section 2 (z) "immovable property" includes land, buildings, rights of ways, lights or any other benefit arising out of land and things attached to the earth or permanently fastened to anything which is attached to the earth, but not standing timber, standing crops or grass;

As per Section 2 (j) "building" includes any structure or erection or part of a structure or erection which is intended to be used for residential, commercial or for the purpose of any business, occupation, profession or trade, or for any other related purposes;

As per Section 2 (e) "apartment" whether called block, chamber, dwelling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suit, tenement, unit or by any other name, means a separate and self-contained part of any immovable property, including one or more rooms or enclosed spaces, located on one or more floors or any part thereof, in a building or on a plot of land, used or intended to be used for any residential or commercial use such as residence, office, shop, showroom or godown or for carrying on any business, occupation, profession or trade, or for any other type of use ancillary to the purpose specified;

As per Section 2 (k) "carpet area" means the net usable floor area of an apartment, excluding the area covered by the external walls, areas under services shafts, exclusive balcony or verandah area and exclusive open terrace area, but includes the area covered by the internal partition walls of the apartment.

As per Section 2 (d) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;

As per Section 2 (zg) "Person" includes an individual, a Hindu undivided family, a company, a firm under the Indian Partnership Act, 1932, a firm under the Limited Liability Partnership Act, 2008, a competent authority, an association of persons or a body of individuals whether incorporated or not, a co-operative society registered under any law relating to co-operative societies or any such other entity as the appropriate Government may, by notification, specify in this behalf;

As per Section 2 (zn) "real estate project" means the development of a building or a building consisting of apartments, or converting an existing building or a part thereof into apartments, or the development of land into plots or apartment, as the case may be, for the purpose of selling all or some of the said apartments or plots or building, as the case may be, and includes the common areas, the development works, all improvements and structures thereon, and all easement, rights and appurtenances belonging thereto.

As per Section 2 (zm) "real estate agent" means any person, who negotiates or acts on behalf of one person in a transaction of transfer of his plot, apartment or building, as the case may be, in a real estate project, by way of sale, with another person or transfer of plot, apartment or building, as the case may be, of any other person to him and receives remuneration or fees or any other charges for his services whether as commission or otherwise and includes a person who introduces, through any medium, prospective buyers and sellers to each other for negotiation for sale or purchase of plot, apartment or building, as the case may be, and includes property dealers, brokers, middlemen by whatever name called.

As per Section 2 (zk) "promoter" means:

(i) a person who constructs or causes to be constructed an independent building or a building consisting of apartments, or converts an existing building or a part thereof into apartments, for the purpose of selling all or some of the apartments to other persons and includes his assignees.OR

(ii) a person who develops land into a project, whether or not the person also constructs structures on any of the plots, for the purpose of selling to other persons all or some of the plots in the said project, whether with or without structures thereon.OR

(iii) any development authority or any other public body in respect of allottees of

(a) buildings or apartments, as the case may be, constructed by such authority or body on lands owned by them or placed at their disposal by the Government.OR

(b) plots owned by such authority or body or placed at their disposal by the Government, for the purpose of selling all or some of the apartments or plots. OR

(iv) an apex State level co-operative housing finance society and a primary co-operative housing society which constructs apartments or buildings for its Members or in respect of the allottees of such apartments or buildings.OR

(v) any other person who acts himself as a builder, coloniser, contractor, developer, estate developer or by any other name or claims to be acting as the holder of a power of attorney from the owner of the land on which the building or apartment is constructed or plot is developed for sale.OR

(vi) such other person who constructs any building or apartment for sale to the general public.

Explanation.—For the purposes of this clause, where the person who constructs or converts a building into apartments or develops a plot for sale and the persons who sells apartments or plots are different persons, both of them shall be deemed to be the promoters and shall be jointly liable as such for the functions and responsibilities specified, under this Act or the rules and regulations made thereunder.

As per Section 2 (zf) "occupancy certificate" means the occupancy certificate, or such other certificate by whatever name called, issued by the competent authority permitting occupation of any building, as provided under local laws, which has provision for civic infrastructure such as water, sanitation and electricity.

Rights & Duties of Allottees (As per Section 19)

Rights of Allottees :

The allottee has a right to obtain the information relating to sanctioned plans, layout plans along with the specifications, approved by the competent authority and the related information or mentioned in the agreement for sale signed with the promoter. The allottee has a right to obtain the related documents, plans including of of common areas even after taking the physical possession of the apartment, plot, flat as the case may be.
The allottee has a rightto know stage-wise time schedule of completion of the project, including the provisions for water, sanitation, electricity and other amenities and services as agreed to between the promoter and the allottee in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale.
The allottee has a rightto claim the possession of apartment, plot or building, as the case may be, and the association of allottees have also a joint rightto claim the possession of the common areas, as per the declarations given by the promoter.
The allottee has a right to claim from the promoter if he is unable to give possession of the apartment, plot or building as per the terms of agreement of Sale
a) The refund of amount paid along with interest.

b) Compensation in the manner as provided under this Act :

Duties of Allottees

The allottee, who has entered into an agreement for sale to take an apartment, plot or building as the case may be, is responsible to make necessary payments as per time schedule mentioned inthe agreement for sale including the share of the registration charges, municipal taxes, water and electricity charges, maintenance charges, ground rent, and other charges, if any payable by the allottee.
The allottee is liable to pay interest as per the provisions of this act for any delay in payments to the promoter. However the promoter may reduce the obligation of interest when the promoter and allottee mutually agree.
Every allottee of the apartment, plot or building as the case may be, shall participate towards the formation of an association or society or cooperative society of the allottees, or a federation of the same.
Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be.
Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building.

Precautions and Care to be observed by the Allottees :

Before booking, verify builder’s registration
Not to buy apartment in unregistered projects
Not to pay more than 10% of cost before agreement and payment should be made by banking channels only.

Other Important Provisions of the ACT :

Promoters may be private or public : The Act covers all bodies (private and public) which develop real estate projects for sale to the general public. Thus, both Development Authorities and the Housing Boards, when involved in sale are covered under the Act.

Allottee : Anallottee includes a person who acquires the apartment / plot through transfer or sale, only and not a person to whom such plot, apartment is given on rent. The Act doesn’t include rental projects, lease / leave and License deals.

Open Parking Area is treated as "Common Areas" and the sale or allotment of Open Parking Areas by the Promoter is notpermissible. Covered Parking or the Garage is however permitted to be sold.

No Jurisdiction of Civil Courts : The Civil Courts have no jurisdiction and they are barred in dealing the disputes in real estate projects as per the Act. The allottee can however consumer forum for any disputes, but in this case he has to select either of the adjudication machinery under the Act or Consumer Forum. If the aggrieved person selects to move to adjudicating officer, he has to withdraw the complaint from the Consumer Forum.

When to Register the project : The Promoter has to obtain Commencement Certificate from the Competent Authority before registering his project with RERA.

Penalty for Non-registration : Ifanypromoter fails to register as per Act, he shall be liable to a penalty which may extend up to ten per cent of the estimated cost of the real estate project. On continued violation, he shall be punishable with imprisonment for a term which may extend up to three years or with fine which may extend up to a further ten per cent of the estimated cost of the real estate project, or with both.

Information of Registered Projects : In Maharashtra, the MahaRERA website would display all the registered projects. It is mandatory that the advertisement for marketing of apartments in the real estate project must carry the MahaRERA registration number. The buyers can verify authenticity of registration from the website – https://maharera.mahaonline.gov.in

Time for Completion of the Project :As per the provisions of the Act, the promoter, while applying for registrationto MahaRERA, has to give a declaration, supported by an affidavit, indicating the time period within which he undertakes to complete the project or phase thereof, as the case may be.

Interest to Allottee in case of Delay by promoters : In case of delay in getting possession from the promoter, the buyer will be entitled to get interest on the amount paid by him, for such delayedperiod as per the model form of agreement. The buyer may have to file a complaint to MahaRERA if there is a grievance.

Interest to be paid by Allottee in case of Delayed Payments : Similarly the Allottee has to pay to the Promoter, a rate of interest equal to the State Bank of India highest Marginal Cost of LendingRateplus two percent, on all the amounts which become due and payable by the Allottee to the Promoter under the terms of the Agreement from the date the said amount is payable by the allottee(s) to the Promoter.

Filing Complaint : As per Section 31 of the Act and the relevant rules framed by respective State RERA, the aggrieved person (the promoter or the allottee) can file the complaint online in the format provided for any violation or contravention of the provisions of the Act or the Rules or Regulations made there under. It shall include Registration number of the project to which the complaint pertains, Particulars of the complainant and respondent, Facts of the case, Relief Sought, List of Enclosures etc. Section 29 of the Act provides that complaints should be disposed off as expeditiously as possible but not later than sixty days from the date of filing the same.

Land owners and promoters : both are liable to adhere to the provisions of the Act.
Maximum amount payable by buyer before agreement : Section 13(1) of the Act prohibits the promoter from taking more than 10% of the cost of apartment without entering into a written agreement for sale, duly registered.
Referral bookings : Existing customers referring to others for buying the flat in same project or other project of same developer for consideration will be treated as Real EstateAgents.
Registration of Agents Compulsory : Every Real Estate Agent who intends to facilitate the sale or purchase of or act on behalf of any person to facilitate the sale or purchase of any plot, apartment or building, as the case may be, in a registered real estate project being sold by the promoter in any planning area in Maharashtra, shall have to apply for registration to Maharashtra Real Estate Regulatory Authority (MahaRERA). The registration of Real Estate Agent is valid for Maharashtra State only and is not valid for other states.
Agent cannot sign for promoter : The Agent is not authorized to sign on behalf of his promoter /builder.
Time limit for Issue of Registration by RERA : The Authority has to decide the registration applications. If it fails to issue any communication about deficiencies, within 30 days of the receipt of the application for registration the project will be deemed to be registered.

Disclaimer by the Writer of Article :

This was an attempt made to cover the important provisions of the law. The material contained herein is not exhaustive, and contains certain generalizations and descriptions. The latest Provisions, Rules and Notifications must be viewed to get the exact information for interpretation. The presenter is not responsible for any loss incurred on the actions taken based on the material presented above.

- Advocate Ravindra Pandharkar

रेरा एक्ट को सरल बनाया गया

(अधिवक्ता रवीन्द्र पांढरकर द्वारा)

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016

संक्षिप्त परिचय :

सरकार. भारत ने एक अधिनियम पारित किया - "रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016" जिसे 1 मई, 2016 से प्रभावी बनाया गया था। इस

अनुच्छेद में "अधिनियम" का अर्थ है "रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016"।

अधिनियम पारित करने का उद्देश्य:

संबंधित राज्य सरकार द्वारा रियल एस्टेट क्षेत्र के विनियमन और संवर्धन के लिए रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण की स्थापना करना।
प्लॉट, अपार्टमेंट या भवन की बिक्री, जैसा भी मामला हो, या रियल एस्टेट परियोजना की बिक्री, कुशल और पारदर्शी तरीके से सुनिश्चित करना और रियल एस्टेट क्षेत्र में उपभोक्ताओं के हितों की रक्षा करना।
विवादों के त्वरित समाधान के लिए एक न्यायनिर्णय तंत्र स्थापित करना।
रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण और न्यायनिर्णयन अधिकारी के निर्णयों, निर्देशों या आदेशों के खिलाफ अपील सुनने और उससे जुड़े या उसके प्रासंगिक मामलों के लिए अपीलीय न्यायाधिकरण की स्थापना करना।
रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण एक अलग अनुमोदन प्राधिकरण नहीं है और प्रमोटरों को योजना, स्थानीय प्राधिकरण, विकास प्राधिकरण, नगर निगम, राजस्व विभाग जैसे सक्षम अधिकारियों से विभिन्न अधिनियमों के तहत निर्माण, लेआउट आदि के लिए सभी आवश्यक अनुमोदन प्राप्त करना होगा। सरकार के. वगैरह। यह अधिनियम कहां, कैसे और किस पर लागू होता है

जहां लागू:

यह अधिनियम कुशल और पारदर्शी तरीके से रियल एस्टेट परियोजना के भूखंडों, अपार्टमेंटों या इमारतों की बिक्री में सख्त अनुशासन और निष्पक्षता लाने के लिए भारत में लागू है। इस अधिनियम का उद्देश्य रियल एस्टेट क्षेत्र में उपभोक्ताओं के हितों की रक्षा करना है।

कैसे लागू:

अधिनियम के पारित होने के बाद राज्य सरकारें रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरणों की स्थापना करके अपने संबंधित क्षेत्र में अधिनियम के प्रावधानों को लागू करने के लिए नियम निर्धारित करेंगी। केंद्र शासित प्रदेशों के लिए केंद्र सरकार RERA की स्थापना के लिए उचित कदम उठाएगी। अब तक राज्यों में निम्नलिखित रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण गठित हो चुके हैं और कार्यरत हैं।

2016 में केंद्र शासित प्रदेशों के लिए, केंद्र सरकार ने HUPA (आवास और शहरी गरीबी उन्मूलन) मंत्रालय के माध्यम से, रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के सामान्य नियम जारी किए, जिन्हें चंडीगढ़, लक्षद्वीप, दमन और दीव पर लागू किया गया। , दादरा और नगर हवेली और अंडमान और निकोबार द्वीप समूह।

State	Start Date	Website
Andhra Pradesh	28 Mar 2017	https://rera.ap.gov.in/RERA/Views/Home.aspx
Bihar	1 May 2017	https://rera.bihar.gov.in
Chhattisgarh	26 Apr 2017	https://rera.cgstate.gov.in
Delhi	24 Nov 2016	https://rera.delhi.gov.in
Gujarat	20 Oct 2016	https://gujrera.gujarat.gov.in
Haryana	28 Jul 2017	https://haryanarera.gov.in
Himachal Pradesh	28 Sept 2017	http://www.hprera.in
Jharkhand	18 May 2017	https://jharera.jharkhand.gov.in
Karnataka	10 Jul 2017	https://rera.karnataka.gov.in
Madhya Pradesh	22 Oct 2016	http://www.rera.mp.gov.in
Maharashtra	19 Apr 2017	https://maharera.mahaonline.gov.in
Odissa	25 Feb 2017	http://www.urbanodisha.gov.in/ActsRules.aspx
Punjab	8 Jun 2017	https://rera.punjab.gov.in
Rajasthan	1 May 2017	http://rera.rajasthan.gov.in
Tamil Nadu	22 Jun 2017	https://www.rera.tn.gov.in
Telangana	4 Aug 2017	http://rera.telangana.gov.in
Uttar Pradesh	11 Oct 2016	https://www.up-rera.in
Uttarakhand	28 Apr 2017	http://ukrera.org.in

किस पर लागू:

यह अधिनियम रियल एस्टेट परियोजनाओं और रियल एस्टेट एजेंटों पर लागू है।

ए] परियोजना के प्रमोटर द्वारा रियल एस्टेट परियोजना का पंजीकरण:

इस अधिनियम की धारा 3 के अनुसार प्रत्येक प्रमोटर को किसी भी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट या उसके द्वारा प्रचारित उसके हिस्से को इस अधिनियम के तहत स्थापित रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के साथ पंजीकृत करना होगा, जिसके पास प्रोजेक्ट के स्थान पर अधिकार क्षेत्र और नियंत्रण है। पंजीकरण के बिना, प्रमोटर किसी भी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट या उसके हिस्से में, जैसा भी मामला हो, विज्ञापन, विपणन, पुस्तक, बिक्री या बिक्री की पेशकश नहीं कर सकता है, या किसी भी तरीके से किसी भी प्लॉट, अपार्टमेंट या इमारत को खरीदने के लिए व्यक्तियों को आमंत्रित नहीं कर सकता है। अधिनियम की धारा 3 के अनुसार प्रमोटरों को अपनी सभी परियोजनाओं को संबंधित रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के साथ पंजीकृत करना होगा।

हालाँकि पंजीकरण का अपवाद निम्नलिखित मामलों में उपलब्ध है:

परियोजना का कुल क्षेत्रफल 500 वर्ग मीटर से अधिक नहीं होना चाहिए
अपार्टमेंट की कुल इकाइयाँ 8 से अधिक नहीं हैं
पूर्ण परियोजनाएं जहां ओसी (अधिभोग प्रमाणपत्र जारी किया जाता है)

बी] रियल एस्टेट एजेंट का पंजीकरण:

इस अधिनियम की धारा 9 के अनुसार कोई भी रियल एस्टेट एजेंट किसी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में, जैसा भी मामला हो, किसी प्लॉट, अपार्टमेंट या भवन की बिक्री या खरीद की सुविधा के लिए किसी भी व्यक्ति की ओर से बिक्री या खरीद की सुविधा नहीं देगा या उसकी ओर से कार्य नहीं करेगा। या इसका एक हिस्सा, रियल एस्टेट परियोजना का हिस्सा होने के नाते, पंजीकरण प्राप्त किए बिना, किसी भी योजना क्षेत्र में प्रमोटर द्वारा बेचा जा रहा है।

अधिनियम के प्रावधानों का प्रभाव:

निवेश और सुरक्षा की सुरक्षा: RERA अधिनियम के तहत, खरीदारों और निवेशकों का न्यूनतम 70% पैसा एक अलग खाते में रखा जाएगा। फिर यह सा बिल्डरों को केवल निर्माण और भूमि संबंधी लागतों के लिए आवंटित किया जाएगा। डेवलपर्स और बिल्डर्स बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले अग्रिम भुगतान के रूप में संपत्ति की लागत का 10% से अधिक नहीं मांग सकते हैं।
संपत्ति के शीर्षक के संबंध में पारदर्शिता: बिल्डरों को अपने द्वारा शुरू की गई सभी परियोजनाओं के लिए मूल दस्तावेज जमा करने होते हैं। बिल्डरों को खरीदार की सहमति के बिना योजना में कोई बदलाव नहीं करना चाहिए।
निष्पक्षता और एकरूपता: डेवलपर्स को संपत्तियां कारपेट एरिया के आधार पर बेचनी होंगी न कि सुपर बिल्ट अप एरिया के आधार पर। इस घटना में कि परियोजना में देरी हो गई है, खरीदार निवेश किए गए पूरे पैसे वापस पाने के हकदार हैं या वे निवेश करना चुन सकते हैं और अपने पैसे पर मासिक निवेश प्राप्त कर सकते हैं।
वादे के अनुसार निर्माण की गुणवत्ता: बिल्डर को खरीद के 5 साल के भीतर खरीदार द्वारा सामना किए गए किसी भी दोष या समस्या को ठीक करना होगा। शिकायत के 30 दिनों के भीतर इस समस्या को ठीक किया जाना चाहिए।
अपराध, दंड और न्यायनिर्णयन: अधिनियम में स्पष्ट रूप से परिभाषित हैं और इसलिए सभी प्रकार के मामलों में सख्त अनुशासन बनाए रखा जाता है। मोटरों, खरीदारों, एजेंटों आदि के बीच रियल एस्टेट का लेनदेन। बेईमान बिल्डर गायब हो जाएंगे क्योंकि वे इस अधिनियम के कारण बाजार में टिके रहने में विफल हो जाएंगे।

अधिनियम की सामग्री और अध्याय:

अधिनियम के विवरण ("रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016") के लिए प्रति डाउनलोड के लिए उपलब्ध है। अधिनियम के महत्वपूर्ण अध्याय इस प्रकार हैं।

Chapters	Contents	Sections
Chapter I	Preliminary	1-2
Chapter II	Registration Of Real Estate Project And Registration Of Real Estate Agents	3-10
Chapter III	Functions And Duties Of Promoter	11-18
Chapter IV	Rights And Duties Of Allottees	19
Chapter V	The Real Estate Regulatory Authority	20-40
Chapter VI	Central Advisory Council	41-42
Chapter VII	The Real Estate Appellate Tribunal	43-58
Chapter VIII	Offences, Penalties And Adjudication	59-72
Chapter IX	Finance, Accounts, Audits And Reports	73-78
Chapter X	Miscellaneous	79-92

अधिनियम के अंतर्गत महत्वपूर्ण परिभाषाएँ:

धारा 2 (जेड) के अनुसार "अचल संपत्ति" में भूमि, भवन, रास्ते के अधिकार, रोशनी या भूमि से उत्पन्न होने वाला कोई अन्य लाभ और जमीन से जुड़ी चीजें या स्थायी रूप से किसी चीज से जुड़ी हुई चीजें शामिल हैं जो जमीन से जुड़ी हैं, लेकिन खड़ी नहीं हैं। इमारती लकड़ी, खड़ी फसलें या घास;

धारा 2 (जे) के अनुसार "बिल्डिंग" में कोई संरचना या निर्माण या संरचना या निर्माण का हिस्सा शामिल है जिसका उपयोग आवासीय, वाणिज्यिक या किसी व्यवसाय, व्यवसाय, पेशे या व्यापार के उद्देश्य से या किसी अन्य के लिए किया जाना है। संबंधित उद्देश्य;

धारा 2 (ई) के अनुसार "अपार्टमेंट" चाहे ब्लॉक, चैम्बर, आवास इकाई, फ्लैट, कार्यालय, शोरूम, दुकान, गोदाम, परिसर, सूट, टेनमेंट, यूनिट या किसी अन्य नाम से जाना जाता है, इसका मतलब एक अलग और आत्मनिर्भर हिस्सा है किसी भी अचल संपत्ति का, जिसमें एक या एक से अधिक कमरे या संलग्न स्थान शामिल हैं, जो एक या एक से अधिक मंजिलों या उसके किसी हिस्से पर, किसी भवन या भूमि के भूखंड पर स्थित है, जिसका उपयोग किसी आवासीय या वाणिज्यिक उपयोग जैसे निवास के लिए किया जाता है या किया जाना है , कार्यालय, दुकान, शोरूम या गोदाम या किसी व्यवसाय, व्यवसाय, पेशे या व्यापार को चलाने के लिए, या निर्दिष्ट उद्देश्य के लिए किसी अन्य प्रकार के सहायक उपयोग के लिए;

धारा 2 (के) के अनुसार "कार्पेट एरिया" का अर्थ किसी अपार्टमेंट का शुद्ध उपयोग योग्य फर्श क्षेत्र है, जिसमें बाहरी दीवारों द्वारा कवर किया गया क्षेत्र, सर्विस शाफ्ट के तहत क्षेत्र, विशेष बालकनी या बरामदा क्षेत्र और विशेष खुली छत क्षेत्र शामिल नहीं है, लेकिन इसमें वह क्षेत्र शामिल है अपार्टमेंट की आंतरिक विभाजन दीवारों से ढका हुआ।

धारा 2 (डी) के अनुसार एक रियल एस्टेट परियोजना के संबंध में "आवंटिती" का अर्थ वह व्यक्ति है जिसे एक भूखंड, अपार्टमेंट या भवन, जैसा भी मामला हो, आवंटित किया गया है, बेचा गया है (चाहे फ्रीहोल्ड या लीजहोल्ड के रूप में) या अन्यथा प्रमोटर द्वारा हस्तांतरित, और इसमें वह व्यक्ति शामिल है जो बाद में बिक्री, हस्तांतरण या अन्यथा के माध्यम से उक्त आवंटन प्राप्त करता है लेकिन इसमें वह व्यक्ति शामिल नहीं है जिसे ऐसा भूखंड, अपार्टमेंट या भवन, जैसा भी मामला हो, किराए पर दिया गया है;

धारा 2 (जेडजी) के अनुसार "व्यक्ति" में एक व्यक्ति, एक हिंदू अविभाजित परिवार, एक कंपनी, भारतीय भागीदारी अधिनियम, 1932 के तहत एक फर्म, सीमित देयता भागीदारी अधिनियम, 2008 के तहत एक फर्म, एक सक्षम प्राधिकारी, एक संघ शामिल है। व्यक्ति या व्यक्तियों का निकाय, चाहे निगमित हो या नहीं, सहकारी समितियों से संबंधित किसी भी कानून के तहत पंजीकृत एक सहकारी समिति या ऐसी कोई अन्य संस्था जिसे उचित सरकार, अधिसूचना द्वारा, इस संबंध में निर्दिष्ट कर सकती है;

धारा 2 (जेडएन) के अनुसार "रियल एस्टेट प्रोजेक्ट" का अर्थ है किसी भवन या अपार्टमेंट से युक्त इमारत का विकास, या मौजूदा इमारत या उसके एक हिस्से को अपार्टमेंट में परिवर्तित करना, या भूमि को प्लॉट या अपार्टमेंट में विकसित करना, जैसा भी मामला हो जैसा भी मामला हो, उक्त सभी या कुछ अपार्टमेंट या प्लॉट या भवन को बेचने के उद्देश्य से हो सकता है, और इसमें सामान्य क्षेत्र, विकास कार्य, सभी सुधार और संरचनाएं, और सभी सुखभोग, अधिकार और सहायक उपकरण शामिल हैं। तत्संबंधी.

धारा 2 (zm) के अनुसार "रियल एस्टेट एजेंट" का अर्थ है कोई भी व्यक्ति, जो किसी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में, जैसा भी मामला हो, अपने प्लॉट, अपार्टमेंट या भवन के हस्तांतरण के लेनदेन में एक व्यक्ति की ओर से बातचीत या कार्य करता है। किसी अन्य व्यक्ति के साथ बिक्री के माध्यम से या भूखंड, अपार्टमेंट या भवन के हस्तांतरण के माध्यम से, जैसा भी मामला हो, किसी अन्य व्यक्ति को उसकी सेवाओं के लिए पारिश्रमिक या शुल्क या कोई अन्य शुल्क प्राप्त होता है, चाहे वह कमीशन के रूप में हो या अन्यथा और इसमें एक व्यक्ति भी शामिल है जो किसी भी माध्यम से, संभावित खरीदारों और विक्रेताओं को प्लॉट, अपार्टमेंट या भवन की बिक्री या खरीद के लिए बातचीत के लिए एक-दूसरे से मिलवाता है, जैसा भी मामला हो, और इसमें संपत्ति डीलर, दलाल, बिचौलिए, चाहे वे किसी भी नाम से पुकारे जाएं, शामिल हैं।

धारा 2 (zk) के अनुसार "प्रवर्तक" का अर्थ है:

(i) ऐसा व्यक्ति जो सभी या कुछ अपार्टमेंट अन्य व्यक्तियों को बेचने के उद्देश्य से एक स्वतंत्र भवन या अपार्टमेंट से युक्त भवन का निर्माण करता है या कराता है, या किसी मौजूदा भवन या उसके एक हिस्से को अपार्टमेंट में परिवर्तित करता है और इसमें शामिल है उसके समनुदेशिती.या
(ii) एक व्यक्ति जो भूमि को एक परियोजना के रूप में विकसित करता है, चाहे वह व्यक्ति उक्त परियोजना के सभी या कुछ भूखंडों को अन्य व्यक्तियों को बेचने के उद्देश्य से किसी भूखंड पर संरचनाओं का निर्माण भी करता हो या नहीं, चाहे संरचनाओं के साथ या बिना संरचनाओं के उस पर.या
(iii) किसी विकास प्राधिकरण या किसी अन्य सार्वजनिक निकाय के आवंटन के संबंध में
(ए) भवन या अपार्टमेंट, जैसा भी मामला हो, ऐसे प्राधिकरण या निकाय द्वारा उनके स्वामित्व वाली या सरकार द्वारा उनके निपटान में रखी गई भूमि पर निर्मित किए गए हैं।
(बी) ऐसे प्राधिकरण या निकाय के स्वामित्व वाले या सरकार द्वारा उनके निपटान में रखे गए भूखंड, सभी या कुछ अपार्टमेंट या भूखंडों को बेचने के उद्देश्य से। या
(v) कोई अन्य व्यक्ति जो खुद को बिल्डर, कॉलोनाइजर, ठेकेदार, डेवलपर, एस्टेट डेवलपर के रूप में या किसी अन्य नाम से कार्य करता है या उस भूमि के मालिक से पावर ऑफ अटॉर्नी धारक के रूप में कार्य करने का दावा करता है जिस पर इमारत या अपार्टमेंट का निर्माण किया गया है या प्लॉट बिक्री के लिए विकसित किया गया है
(vi) ऐसा अन्य व्यक्ति जो आम जनता को बिक्री के लिए किसी भवन या अपार्टमेंट का निर्माण करता है।स्पष्टीकरण। इस खंड के प्रयोजनों के लिए, जहां वह व्यक्ति जो किसी भवन का निर्माण करता है या उसे अपार्टमेंट में परिवर्तित करता है या उसके लिए एक भूखंड विकसित करता है बिक्री और अपार्टमेंट या प्लॉट बेचने वाले व्यक्ति अलग-अलग व्यक्ति हैं, उन दोनों को प्रमोटर माना जाएगा और संयुक्त रूप से किया जाएगा इस अधिनियम या इसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत निर्दिष्ट कार्यों और जिम्मेदारियों के लिए उत्तरदायी है।

धारा 2 (जेडएफ) के अनुसार "अधिभोग प्रमाणपत्र" का अर्थ है स्थानीय कानूनों के तहत प्रदान किए गए किसी भी भवन के कब्जे की अनुमति देने वाले सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी किया गया अधिभोग प्रमाणपत्र, या ऐसा कोई अन्य प्रमाणपत्र, जिसमें नागरिक बुनियादी ढांचे का प्रावधान हो। पानी, स्वच्छता और बिजली।

आवंटियों के अधिकार एवं कर्तव्य (धारा 19 के अनुसार)

आवंटियों के अधिकार:

आवंटी को स्वीकृत योजनाओं, विशिष्टताओं के साथ लेआउट योजनाओं, सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित और संबंधित जानकारी या प्रमोटर के साथ हस्ताक्षरित बिक्री के समझौते में उल्लिखित जानकारी प्राप्त करने का अधिकार है। आवंटी को अपार्टमेंट, प्लॉट, फ्लैट, जैसा भी मामला हो, का भौतिक कब्जा लेने के बाद भी सामान्य क्षेत्रों सहित संबंधित दस्तावेज, योजनाएं प्राप्त करने का अधिकार है।
आवंटी को परियोजना के पूरा होने की चरण-वार समय-सारणी जानने का अधिकार है, जिसमें पानी, स्वच्छता, बिजली और अन्य सुविधाओं और सेवाओं के प्रावधान शामिल हैं, जैसा कि प्रमोटर और आवंटी के बीच नियमों और शर्तों के अनुसार सहमति हुई है। बिक्री के लिए समझौता.
आवंटी को अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन के कब्जे का दावा करने का अधिकार है, जैसा भी मामला हो, और आवंटियों के संघ को भी प्रमोटर द्वारा दी गई घोषणाओं के अनुसार, सामान्य क्षेत्रों के कब्जे का दावा करने का संयुक्त अधिकार है।
यदि आवंटी बिक्री समझौते की शर्तों के अनुसार अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में असमर्थ है तो उसे प्रमोटर से दावा करने का अधिकार है।
ए) ब्याज सहित भुगतान की गई राशि की वापसी।
(v) कोई अन्य व्यक्ति जो खुद को बिल्डर, कॉलोनाइजर, ठेकेदार, डेवलपर, एस्टेट डेवलपर के रूप में या किसी अन्य नाम से कार्य करता है या उस भूमि के मालिक से पावर ऑफ अटॉर्नी धारक के रूप में कार्य करने का दावा करता है जिस पर इमारत या अपार्टमेंट का निर्माण किया गया है या प्लॉट बिक्री के लिए विकसित किया गया है

आवंटियों के कर्तव्य

आवंटी, जिसने जैसा भी मामला हो, एक अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन लेने के लिए बिक्री के लिए एक समझौता किया है, पंजीकरण शुल्क के हिस्से सहित बिक्री के लिए समझौते में उल्लिखित समय-सारणी के अनुसार आवश्यक भुगतान करने के लिए जिम्मेदार है। नगरपालिका कर, पानी और बिजली शुल्क, रखरखाव शुल्क, जमीन का किराया और अन्य शुल्क, यदि कोई हो, आवंटी द्वारा देय हो।
प्रमोटर को भुगतान में किसी भी देरी के लिए आवंटी इस अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है। हालाँकि, जब प्रमोटर और आवंटी परस्पर सहमत हों तो प्रमोटर ब्याज की बाध्यता को कम कर सकता है।
जैसा भी मामला हो, अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का प्रत्येक आवंटी, आवंटियों की एक एसोसिएशन या सोसायटी या सहकारी सोसायटी या उसी के एक फेडरेशन के गठन में भाग लेगा।
प्रत्येक आवंटी को, जैसा भी मामला हो, उक्त अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन के लिए अधिभोग प्रमाण पत्र जारी होने के दो महीने की अवधि के भीतर, अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का भौतिक कब्जा लेना होगा।
प्रत्येक आवंटी को अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन के कन्वेयंस डीड के पंजीकरण में भाग लेना होगा।

आवंटियों द्वारा बरती जाने वाली सावधानियां और देखभाल:

बुकिंग से पहले बिल्डर का रजिस्ट्रेशन वेरिफाई कर लें
अपंजीकृत प्रोजेक्ट में अपार्टमेंट न खरीदें
समझौते से पहले लागत का 10% से अधिक का भुगतान नहीं किया जाना चाहिए और भुगतान केवल बैंकिंग चैनलों द्वारा किया जाना चाहिए।

अधिनियम के अन्य महत्वपूर्ण प्रावधान:

प्रमोटर निजी या सार्वजनिक हो सकते हैं: अधिनियम में सभी निकाय (निजी और सार्वजनिक) शामिल हैं जो आम जनता को बिक्री के लिए रियल एस्टेट परियोजनाएं विकसित करते हैं। इस प्रकार, बिक्री में शामिल होने पर विकास प्राधिकरण और हाउसिंग बोर्ड दोनों अधिनियम के अंतर्गत आते हैं।
आवंटी: अनावंटिती में वह व्यक्ति शामिल है जो स्थानांतरण या बिक्री के माध्यम से अपार्टमेंट/प्लॉट प्राप्त करता है, न कि वह व्यक्ति जिसे ऐसा प्लॉट, अपार्टमेंट किराए पर दिया गया है। अधिनियम में किराये की परियोजनाएं, लीज/छुट्टी और लाइसेंस सौदे शामिल नहीं हैं।
खुले पार्किंग क्षेत्र को "सामान्य क्षेत्र" माना जाता है और प्रमोटर द्वारा खुले पार्किंग क्षेत्रों की बिक्री या आवंटन की अनुमति नहीं है। हालाँकि कवर्ड पार्किंग या गैराज को बेचने की अनुमति है।
सिविल न्यायालयों का कोई क्षेत्राधिकार नहीं: सिविल न्यायालयों का कोई क्षेत्राधिकार नहीं है और उन्हें अधिनियम के अनुसार रियल एस्टेट परियोजनाओं में विवादों से निपटने में रोक है। हालाँकि, आवंटी किसी भी विवाद के लिए उपभोक्ता फोरम का सहारा ले सकता है, लेकिन इस मामले में उसे अधिनियम या उपभोक्ता फोरम के तहत निर्णय तंत्र में से किसी एक का चयन करना होगा। यदि पीड़ित व्यक्ति निर्णय अधिकारी के पास जाने का विकल्प चुनता है, तो उसे उपभोक्ता फोरम से शिकायत वापस लेनी होगी।
प्रोजेक्ट को कब पंजीकृत करें: प्रमोटर को अपने प्रोजेक्ट को RERA के साथ पंजीकृत करने से पहले सक्षम प्राधिकारी से प्रारंभ प्रमाणपत्र प्राप्त करना होगा।
गैर-पंजीकरण के लिए जुर्माना: यदि कोई प्रमोटर अधिनियम के अनुसार पंजीकरण करने में विफल रहता है, तो वह जुर्माना के लिए उत्तरदायी होगा जो रियल एस्टेट परियोजना की अनुमानित लागत का दस प्रतिशत तक बढ़ाया जा सकता है। लगातार उल्लंघन करने पर, उसे तीन साल तक की कैद या रियल एस्टेट प्रोजेक्ट की अनुमानित लागत के दस प्रतिशत तक का जुर्माना या दोनों से दंडित किया जा सकता है।
पंजीकृत परियोजनाओं की जानकारी: महाराष्ट्र में, महारेरा वेबसाइट सभी पंजीकृत परियोजनाओं को प्रदर्शित करेगी। यह अनिवार्य है कि रियल एस्टेट परियोजना में अपार्टमेंट के विपणन के विज्ञापन में महारेरा पंजीकरण संख्या होनी चाहिए। खरीदार वेबसाइट - https:// maharera.mahaonline.gov.in से पंजीकरण की प्रामाणिकता सत्यापित कर सकते हैं
परियोजना को पूरा करने का समय: अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार, प्रमोटर को महारेरा में पंजीकरण के लिए आवेदन करते समय एक देना होगा। घोषणा, एक हलफनामे द्वारा समर्थित, उस समय अवधि का संकेत देती है जिसके भीतर वह परियोजना या उसके चरण को पूरा करने का वचन देता है, जैसा भी मामला हो।
प्रमोटर द्वारा देरी के मामले में आवंटी को ब्याज: प्रमोटर से कब्जा प्राप्त करने में देरी के मामले में, खरीदार हकदार होगा समझौते के मॉडल फॉर्म के अनुसार ऐसी विलंबित अवधि के लिए उसके द्वारा भुगतान की गई राशि पर ब्याज प्राप्त करें। यदि कोई शिकायत है तो खरीदार को महारेरा में शिकायत दर्ज करनी पड़ सकती है।
विलंबित भुगतान के मामले में आवंटी द्वारा भुगतान किया जाने वाला ब्याज: इसी प्रकार, आबंटिती को प्रमोटर को देय सभी राशियों पर भारतीय स्टेट बैंक के उच्चतम उधार की सीमांत लागत प्लस दो प्रतिशत के बराबर ब्याज दर का भुगतान करना होगा। और समझौते की शर्तों के तहत आबंटिती द्वारा प्रमोटर को उक्त राशि का भुगतान उस तारीख से किया जाएगा, जब आबंटिती द्वारा प्रमोटर को उक्त राशि का भुगतान किया जाएगा।
शिकायत दर्ज करना: अधिनियम की धारा 31 और संबंधित राज्य RERA द्वारा बनाए गए प्रासंगिक नियमों के अनुसार, पीड़ित व्यक्ति (प्रमोटर या आवंटी) प्रावधानों के किसी भी उल्लंघन या उल्लंघन के लिए दिए गए प्रारूप में ऑनलाइन शिकायत दर्ज कर सकता है। अधिनियम या उसके तहत बनाए गए नियम या विनियम। इसमें उस परियोजना की पंजीकरण संख्या शामिल होगी जिससे शिकायत संबंधित है, शिकायतकर्ता और प्रतिवादी का विवरण, मामले के तथ्य, मांगी गई राहत, संलग्नकों की सूची आदि। अधिनियम की धारा 29 में प्रावधान है कि शिकायतों का यथासंभव शीघ्रता से निपटान किया जाना चाहिए। लेकिन इसे दाखिल करने की तारीख से साठ दिन के बाद नहीं।
भूमि मालिक और प्रमोटर: दोनों अधिनियम के प्रावधानों का पालन करने के लिए उत्तरदायी हैं।
समझौते से पहले खरीदार द्वारा देय अधिकतम राशि: अधिनियम की धारा 13(1) प्रमोटर को बिक्री के लिए लिखित, विधिवत पंजीकृत समझौते के बिना अपार्टमेंट की लागत का 10% से अधिक लेने से रोकती है।
रेफरल बुकिंग: मौजूदा ग्राहक एक ही प्रोजेक्ट या एक ही डेवलपर के अन्य प्रोजेक्ट में फ्लैट खरीदने के लिए विचार के लिए दूसरों का जिक्र कर रहे हैं, उन्हें रियल एस्टेट एजेंट माना जाएगा।
एजेंटों का पंजीकरण अनिवार्य: प्रत्येक रियल एस्टेट एजेंट जो किसी पंजीकृत भूखंड, अपार्टमेंट या भवन की बिक्री या खरीद की सुविधा के लिए किसी व्यक्ति की ओर से कार्य करना चाहता है, जैसा भी मामला हो, महाराष्ट्र में किसी भी योजना क्षेत्र में प्रमोटर द्वारा बेची जा रही रियल एस्टेट परियोजना को पंजीकरण के लिए महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (महारेरा) में आवेदन करना होगा। रियल एस्टेट एजेंट का पंजीकरण केवल महाराष्ट्र राज्य के लिए मान्य है और अन्य राज्यों के लिए मान्य नहीं है।
एजेंट प्रमोटर के लिए हस्ताक्षर नहीं कर सकता: एजेंट अपने प्रमोटर/बिल्डर की ओर से हस्ताक्षर करने के लिए अधिकृत नहीं है।
RERA द्वारा पंजीकरण जारी करने की समय सीमा: प्राधिकरण को पंजीकरण आवेदनों पर निर्णय लेना है। यदि यह कमियों के बारे में कोई संचार जारी करने में विफल रहता है, तो पंजीकरण के लिए आवेदन प्राप्त होने के 30 दिनों के भीतर परियोजना को पंजीकृत माना जाएगा।

लेख के लेखक द्वारा अस्वीकरण:

यह कानून के महत्वपूर्ण प्रावधानों को कवर करने का प्रयास था। यहां मौजूद सामग्री संपूर्ण नहीं है, और इसमें कुछ सामान्यीकरण और विवरण शामिल हैं। व्याख्या के लिए सटीक जानकारी प्राप्त करने के लिए नवीनतम प्रावधानों, नियमों और अधिसूचनाओं को अवश्य देखना चाहिए। प्रस्तुतकर्ता ऊपर प्रस्तुत सामग्री के आधार पर किए गए कार्यों से होने वाले किसी भी नुकसान के लिए जिम्मेदार नहीं है।

-अधिवक्ता रवीन्द्र पांढरकर

रेरा कायदा सोपा केला

(अधिवक्ता रवींद्र पांढरकर यांच्याकडून)

रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन आणि डेव्हलपमेंट) कायदा, 2016

संक्षिप्त परिचय:

सरकार भारताने एक कायदा पारित केला - "रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा, 2016" जो 1 मे, 2016 पासून प्रभावी झाला. या

कलमात "अधिनियम" म्हणजे "रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा, 2016".

कायदा पारित करण्याचा उद्देशः

संबंधित राज्य सरकारद्वारे रिअल इस्टेट क्षेत्राचे नियमन आणि प्रोत्साहन देण्यासाठी रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणाची स्थापना करणे.
प्लॉट, अपार्टमेंट किंवा बिल्डिंगची विक्री, यथास्थिती, किंवा रिअल इस्टेट प्रकल्पाची विक्री कार्यक्षम आणि पारदर्शक पद्धतीने सुनिश्चित करणे आणि रिअल इस्टेट क्षेत्रातील ग्राहकांच्या हिताचे रक्षण करणे.
विवादांचे जलद निपटारा करण्यासाठी न्यायनिवाडा करणारी यंत्रणा स्थापन करणे.
रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अथॉरिटी आणि निर्णय अधिकारी यांचे निर्णय, निर्देश किंवा आदेश आणि त्यांच्याशी संबंधित किंवा आनुषंगिक बाबींसाठी अपील ऐकण्यासाठी अपील न्यायाधिकरणाची स्थापना करणे.
रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण हे वेगळे मंजूरी प्राधिकरण नाही आणि प्रवर्तकांना नियोजन, स्थानिक प्राधिकरण, विकास प्राधिकरण, महानगरपालिका, महसूल विभाग यांसारख्या सक्षम प्राधिकरणांकडून विविध कायद्यांतर्गत बांधकाम, लेआउट इत्यादीसाठी आवश्यक असलेल्या सर्व मंजूरी मिळवाव्या लागतात. सरकारचे इ.

कायदा कुठे, कसा आणि कोणासाठी लागू आहे

जिथे लागू:

रिअल इस्टेट प्रकल्पातील भूखंड, अपार्टमेंट किंवा इमारतींच्या विक्रीत कार्यक्षम आणि पारदर्शक रीतीने कठोर शिस्त आणि निष्पक्षता आणण्यासाठी हा कायदा भारतात लागू आहे. या कायद्याचा उद्देश रिअल इस्टेट क्षेत्रातील ग्राहकांच्या हिताचे रक्षण करणे हा आहे.

कसे लागू:

हा कायदा मंजूर झाल्यानंतर राज्य सरकारे रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणांची स्थापना करून त्यांच्या संबंधित कार्यक्षेत्रात कायद्यातील तरतुदी पूर्ण करण्यासाठी नियम निश्चित करतील. केंद्रशासित प्रदेशांसाठी केंद्र सरकार RERA च्या स्थापनेसाठी योग्य पावले उचलेल. आतापर्यंत राज्यांमध्ये खालील रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणे स्थापन करण्यात आली आहेत आणि कार्यरत आहेत.

2016 मध्ये केंद्रशासित प्रदेशांसाठी, केंद्र सरकारने, HUPA (गृहनिर्माण आणि शहरी गरीबी निर्मूलन) मंत्रालयाद्वारे, रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा, 2016 चे सामान्य नियम जारी केले जे चंदीगड, लक्षद्वीप, दमण आणि दीव यांना लागू केले गेले. , दादरा आणि नगर हवेली आणि अंदमान आणि निकोबार बेटे.

State	Start Date	Website
Andhra Pradesh	28 Mar 2017	https://rera.ap.gov.in/RERA/Views/Home.aspx
Bihar	1 May 2017	https://rera.bihar.gov.in
Chhattisgarh	26 Apr 2017	https://rera.cgstate.gov.in
Delhi	24 Nov 2016	https://rera.delhi.gov.in
Gujarat	20 Oct 2016	https://gujrera.gujarat.gov.in
Haryana	28 Jul 2017	https://haryanarera.gov.in
Himachal Pradesh	28 Sept 2017	http://www.hprera.in
Jharkhand	18 May 2017	https://jharera.jharkhand.gov.in
Karnataka	10 Jul 2017	https://rera.karnataka.gov.in
Madhya Pradesh	22 Oct 2016	http://www.rera.mp.gov.in
Maharashtra	19 Apr 2017	https://maharera.mahaonline.gov.in
Odissa	25 Feb 2017	http://www.urbanodisha.gov.in/ActsRules.aspx
Punjab	8 Jun 2017	https://rera.punjab.gov.in
Rajasthan	1 May 2017	http://rera.rajasthan.gov.in
Tamil Nadu	22 Jun 2017	https://www.rera.tn.gov.in
Telangana	4 Aug 2017	http://rera.telangana.gov.in
Uttar Pradesh	11 Oct 2016	https://www.up-rera.in
Uttarakhand	28 Apr 2017	http://ukrera.org.in

कोणासाठी लागू:

हा कायदा रिअल इस्टेट प्रकल्प आणि रिअल इस्टेट एजंटना लागू आहे.

अ] प्रकल्पाच्या प्रवर्तकाद्वारे रिअल इस्टेट प्रकल्पाची नोंदणी:

या कायद्याच्या कलम 3 नुसार प्रत्येक प्रवर्तकाने कोणताही रिअल इस्टेट प्रकल्प किंवा त्याचा काही भाग या कायद्याअंतर्गत स्थापन केलेल्या रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणाकडे नोंदणीकृत करणे आवश्यक आहे, ज्याचे अधिकार क्षेत्र आणि प्रकल्पाच्या ठिकाणी नियंत्रण आहे. नोंदणीशिवाय, प्रवर्तक कोणत्याही रिअल इस्टेट प्रकल्पात किंवा त्याच्या भागामध्ये, कोणत्याही प्लॉट, अपार्टमेंट किंवा इमारतीची जाहिरात, मार्केट, बुक, विक्री किंवा विक्रीसाठी ऑफर देऊ शकत नाही किंवा व्यक्तींना कोणत्याही प्रकारे खरेदी करण्यासाठी आमंत्रित करू शकत नाही. कायद्याच्या कलम ३ नुसार प्रवर्तकांना त्यांचे सर्व प्रकल्प संबंधित रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणाकडे नोंदणीकृत करावे लागतात. तथापि, नोंदणीसाठी अपवाद खालील प्रकरणांमध्ये उपलब्ध आहे:

प्रकल्पाचे एकूण क्षेत्र 500 चौरस मीटरपेक्षा जास्त नाही
अपार्टमेंटची एकूण युनिट 8 पेक्षा जास्त नाही
पूर्ण झालेले प्रकल्प जेथे OC (भोगवटा प्रमाणपत्र जारी केले जाते)

ब] रिअल इस्टेट एजंटची नोंदणी:

या कायद्याच्या कलम 9 नुसार कोणताही रिअल इस्टेट एजंट रिअल इस्टेट प्रकल्पात कोणत्याही प्लॉट, अपार्टमेंट किंवा इमारतीची विक्री किंवा खरेदी सुलभ करण्यासाठी कोणत्याही व्यक्तीची विक्री किंवा खरेदी किंवा त्याच्या वतीने कारवाई करू शकत नाही. किंवा त्याचा काही भाग, रिअल इस्टेट प्रकल्पाचा भाग असल्याने, नोंदणी न घेता, कोणत्याही नियोजन क्षेत्रात प्रवर्तकाद्वारे विकले जात आहे.

कायद्यातील तरतुदींचा प्रभाव:

गुंतवणुकीची सुरक्षितता आणि सुरक्षा: RERA कायद्यांतर्गत, खरेदीदार आणि गुंतवणूकदारांचे किमान 70% पैसे वेगळ्या खात्यात ठेवले जातील. त्यानंतर हे पैसे बांधकाम व्यावसायिकांना बांधकाम आणि जमिनीशी संबंधित खर्चासाठी दिले जातील. विक्री करारावर स्वाक्षरी होण्यापूर्वी विकसक आणि बांधकाम व्यावसायिक मालमत्तेच्या किमतीच्या 10% पेक्षा जास्त रक्कम आगाऊ रक्कम म्हणून मागू शकत नाहीत.
मालमत्तेच्या शीर्षकाबाबत पारदर्शकता: बांधकाम व्यावसायिकांनी त्यांनी हाती घेतलेल्या सर्व प्रकल्पांसाठी मूळ कागदपत्रे सादर करणे आवश्यक आहे. बांधकाम व्यावसायिकांनी खरेदीदाराच्या संमतीशिवाय योजनांमध्ये कोणतेही बदल करू नयेत.
अभिवचनानुसार बांधकामाची गुणवत्ता : खरेदीदाराने खरेदी केल्यानंतर 5 वर्षांच्या आत खरेदीदाराने कोणत्याही दोष किंवा समस्या दुरुस्त केल्या पाहिजेत. तक्रारीनंतर ३० दिवसांच्या आत या समस्येचे निराकरण करणे आवश्यक आहे.
गुन्हे, दंड आणि न्यायनिवाडा: कायद्यात स्पष्टपणे परिभाषित केले आहे आणि म्हणून सर्व प्रकारांमध्ये कठोर शिस्त पाळली जाते. प्रवर्तक, खरेदीदार, एजंट इत्यादींमधील रिअल इस्टेटचे व्यवहार. अप्रामाणिक बांधकाम व्यावसायिक गायब होतील कारण ते या कायद्यामुळे बाजारात टिकून राहू शकत नाहीत.

बी] रियल एस्टेट एजेंट का पंजीकरण:

अधिनियम के प्रावधानों का प्रभाव:

निवेश और सुरक्षा की सुरक्षा: RERA अधिनियम के तहत, खरीदारों और निवेशकों का न्यूनतम 70% पैसा एक अलग खाते में रखा जाएगा। फिर यह सा बिल्डरों को केवल निर्माण और भूमि संबंधी लागतों के लिए आवंटित किया जाएगा। डेवलपर्स और बिल्डर्स बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले अग्रिम भुगतान के रूप में संपत्ति की लागत का 10% से अधिक नहीं मांग सकते हैं।
संपत्ति के शीर्षक के संबंध में पारदर्शिता: बिल्डरों को अपने द्वारा शुरू की गई सभी परियोजनाओं के लिए मूल दस्तावेज जमा करने होते हैं। बिल्डरों को खरीदार की सहमति के बिना योजना में कोई बदलाव नहीं करना चाहिए।
निष्पक्षता और एकरूपता: डेवलपर्स को संपत्तियां कारपेट एरिया के आधार पर बेचनी होंगी न कि सुपर बिल्ट अप एरिया के आधार पर। इस घटना में कि परियोजना में देरी हो गई है, खरीदार निवेश किए गए पूरे पैसे वापस पाने के हकदार हैं या वे निवेश करना चुन सकते हैं और अपने पैसे पर मासिक निवेश प्राप्त कर सकते हैं।
वादे के अनुसार निर्माण की गुणवत्ता: बिल्डर को खरीद के 5 साल के भीतर खरीदार द्वारा सामना किए गए किसी भी दोष या समस्या को ठीक करना होगा। शिकायत के 30 दिनों के भीतर इस समस्या को ठीक किया जाना चाहिए।
अपराध, दंड और न्यायनिर्णयन: अधिनियम में स्पष्ट रूप से परिभाषित हैं और इसलिए सभी प्रकार के मामलों में सख्त अनुशासन बनाए रखा जाता है। मोटरों, खरीदारों, एजेंटों आदि के बीच रियल एस्टेट का लेनदेन। बेईमान बिल्डर गायब हो जाएंगे क्योंकि वे इस अधिनियम के कारण बाजार में टिके रहने में विफल हो जाएंगे।

कायद्यातील मजकूर आणि प्रकरणे:

कायद्याच्या तपशीलांसाठी ("रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा, 2016") प्रत डाउनलोड करण्यासाठी उपलब्ध आहे. कायद्याचे महत्त्वाचे प्रकरण खालीलप्रमाणे आहेत.

Chapters	Contents	Sections
Chapter I	Preliminary	1-2
Chapter II	Registration Of Real Estate Project And Registration Of Real Estate Agents	3-10
Chapter III	Functions And Duties Of Promoter	11-18
Chapter IV	Rights And Duties Of Allottees	19
Chapter V	The Real Estate Regulatory Authority	20-40
Chapter VI	Central Advisory Council	41-42
Chapter VII	The Real Estate Appellate Tribunal	43-58
Chapter VIII	Offences, Penalties And Adjudication	59-72
Chapter IX	Finance, Accounts, Audits And Reports	73-78
Chapter X	Miscellaneous	79-92

कायद्यातील महत्त्वाच्या व्याख्या:

कलम 2 (z) नुसार "जंगम मालमत्ता" मध्ये जमीन, इमारती, मार्गांचे अधिकार, दिवे किंवा जमीन आणि पृथ्वीशी संलग्न असलेल्या किंवा पृथ्वीला जोडलेल्या, परंतु उभ्या नसलेल्या कोणत्याही गोष्टीला कायमस्वरूपी जोडलेल्या वस्तूंपासून निर्माण होणारे इतर कोणतेही फायदे यांचा समावेश होतो. लाकूड, उभी पिके किंवा गवत;

कलम 2 (j) नुसार "इमारत" मध्ये कोणतीही संरचना किंवा उभारणी किंवा संरचनेचा भाग किंवा उभारणीचा समावेश होतो ज्याचा वापर निवासी, व्यावसायिक किंवा कोणत्याही व्यवसाय, व्यवसाय, व्यवसाय किंवा व्यापाराच्या उद्देशाने किंवा इतर कोणत्याही कारणासाठी केला जातो. संबंधित हेतू;

कलम २ (ई) नुसार "अपार्टमेंट" म्हणजे ब्लॉक, चेंबर, निवासस्थान, फ्लॅट, ऑफिस, शोरूम, दुकान, गोडाऊन, परिसर, सूट, सदनिका, युनिट किंवा इतर कोणत्याही नावाने, याचा अर्थ स्वतंत्र आणि स्वयंपूर्ण भाग. कोणत्याही स्थावर मालमत्तेचा, एक किंवा अधिक खोल्या किंवा बंदिस्त जागा, एक किंवा अधिक मजल्यांवर किंवा त्याच्या कोणत्याही भागावर, इमारतीमध्ये किंवा जमिनीच्या भूखंडावर, निवासस्थानासारख्या कोणत्याही निवासी किंवा व्यावसायिक वापरासाठी वापरल्या जाणार्‍या किंवा वापरण्याच्या उद्देशाने , कार्यालय, दुकान, शोरूम किंवा गोडाऊन किंवा कोणताही व्यवसाय, व्यवसाय, व्यवसाय किंवा व्यापार करण्यासाठी किंवा निर्दिष्ट उद्देशासाठी इतर कोणत्याही प्रकारच्या सहाय्यक वापरासाठी;

कलम 2 (के) नुसार "कार्पेट एरिया" म्हणजे अपार्टमेंटचे निव्वळ वापरण्यायोग्य मजला क्षेत्र, बाह्य भिंतींनी झाकलेले क्षेत्र, सेवा शाफ्टखालील क्षेत्रे, विशेष बाल्कनी किंवा व्हरांडाचे क्षेत्र आणि विशेष खुल्या टेरेस क्षेत्र वगळता, परंतु त्या क्षेत्राचा समावेश होतो. अपार्टमेंटच्या अंतर्गत विभाजन भिंतींनी झाकलेले.

कलम 2 (d) नुसार रिअल इस्टेट प्रकल्पाच्या संबंधात "अलॉटी" म्हणजे ज्या व्यक्तीला भूखंड, अपार्टमेंट किंवा इमारत, यथास्थिती, वाटप, विक्री (फ्रीहोल्ड किंवा लीजहोल्ड म्हणून) किंवा अन्यथा. प्रवर्तकाने हस्तांतरित केले आहे, आणि ज्या व्यक्तीने नंतर उक्त वाटप विक्री, हस्तांतरण किंवा अन्यथा प्राप्त केले आहे परंतु ज्या व्यक्तीला असा भूखंड, अपार्टमेंट किंवा इमारत भाड्याने देण्यात आली आहे अशा व्यक्तीचा समावेश नाही;

कलम 2 (zg) नुसार "व्यक्ती" मध्ये एक व्यक्ती, हिंदू अविभक्त कुटुंब, एक कंपनी, भारतीय भागीदारी कायदा, 1932 अंतर्गत एक फर्म, मर्यादित दायित्व भागीदारी कायदा, 2008 अंतर्गत एक फर्म, एक सक्षम अधिकारी, एक संघटना यांचा समावेश होतो. व्यक्ती किंवा व्यक्तींची संस्था, संघटित असो वा नसो, सहकारी संस्थांशी संबंधित कोणत्याही कायद्यांतर्गत नोंदणीकृत सहकारी संस्था किंवा योग्य सरकार, अधिसूचनेद्वारे, या निमित्ताने निर्दिष्ट करू शकेल अशा इतर कोणत्याही संस्था;

कलम 2 (zn) नुसार "रिअल इस्टेट प्रकल्प" म्हणजे एखाद्या इमारतीचा किंवा अपार्टमेंटचा समावेश असलेल्या इमारतीचा विकास, किंवा अस्तित्वात असलेली इमारत किंवा तिचा भाग अपार्टमेंटमध्ये रूपांतरित करणे, किंवा जमिनीचा भूखंड किंवा अपार्टमेंटमध्ये विकास करणे. सर्व किंवा काही सदनिका किंवा प्लॉट्स किंवा इमारतींची विक्री करण्याच्या हेतूने, जसे की परिस्थिती असेल, आणि त्यात सामाईक क्षेत्रे, विकास कामे, त्यावरील सर्व सुधारणा आणि संरचना आणि सर्व सुखसोयी, हक्क आणि उपभोग्यांचा समावेश असेल.

कलम 2 (zm) नुसार "रिअल इस्टेट एजंट" म्हणजे कोणतीही व्यक्ती, जी एखाद्या व्यक्तीच्या वतीने त्याच्या भूखंड, अपार्टमेंट किंवा इमारतीच्या हस्तांतरणाच्या व्यवहारात वाटाघाटी करते किंवा कृती करते, यथास्थिती, रिअल इस्टेट प्रकल्पात, विक्रीच्या मार्गाने, दुसर्‍या व्यक्तीसोबत किंवा प्लॉट, अपार्टमेंट किंवा इमारतीचे हस्तांतरण, जसे की, इतर कोणत्याही व्यक्तीने, त्याला त्याच्या सेवेसाठी मोबदला किंवा शुल्क किंवा इतर कोणतेही शुल्क प्राप्त होते, मग ते कमिशन किंवा अन्यथा आणि एखाद्या व्यक्तीचा समावेश असेल. जो कोणत्याही माध्यमातून, संभाव्य खरेदीदार आणि विक्रेत्यांना प्लॉट, अपार्टमेंट किंवा इमारतीच्या विक्री किंवा खरेदीसाठी वाटाघाटी करण्यासाठी एकमेकांशी, यथास्थिती, ओळख करून देतो आणि ज्यामध्ये प्रॉपर्टी डीलर्स, दलाल, मध्यस्थ ज्या नावाने ओळखले जातात त्यांचा समावेश होतो.

कलम 2 (zk) नुसार "प्रवर्तक" म्हणजे:

(i) सर्व किंवा काही अपार्टमेंट इतर व्यक्तींना विकण्याच्या उद्देशाने स्वतंत्र इमारत किंवा अपार्टमेंट्स असलेली इमारत बांधणारी किंवा बांधण्यासाठी कारणीभूत असलेली किंवा विद्यमान इमारत किंवा तिचा भाग अपार्टमेंटमध्ये रूपांतरित करणारी व्यक्ती त्याचे नियुक्ती.
(ii) एखादी व्यक्ती जी प्रकल्पात जमीन विकसित करते, त्या व्यक्तीने कोणत्याही भूखंडावर बांधकाम केले किंवा नसले तरीही, उक्त प्रकल्पातील सर्व किंवा काही भूखंड इतरांना विकण्याच्या उद्देशाने, संरचनेसह किंवा नसले तरीही. त्यावर.OR
(iii) कोणतेही विकास प्राधिकरण किंवा इतर कोणत्याही सार्वजनिक संस्थेच्या वाटपाच्या संदर्भात
(अ) इमारती किंवा सदनिका, जसेच्या तसे, अशा प्राधिकरणाने किंवा संस्थेने त्यांच्या मालकीच्या जमिनीवर बांधलेल्या किंवा सरकारने त्यांच्या ताब्यात ठेवल्या.
(b) अशा प्राधिकरणाच्या किंवा संस्थेच्या मालकीचे भूखंड किंवा सर्व किंवा काही अपार्टमेंट्स किंवा भूखंडांची विक्री करण्याच्या हेतूने, सरकारने त्यांच्या ताब्यात ठेवलेले. किंवा
(v) इतर कोणतीही व्यक्ती जी स्वत: बिल्डर, वसाहतदार, कंत्राटदार, विकासक, इस्टेट डेव्हलपर किंवा इतर कोणत्याही नावाने काम करते किंवा ज्या जमिनीवर इमारत आहे त्या जमिनीच्या मालकाकडून पॉवर ऑफ अॅटर्नी धारक म्हणून काम करत असल्याचा दावा करते. अपार्टमेंट बांधले आहे किंवा प्लॉट विक्रीसाठी विकसित केला आहे.
(vi) अशी दुसरी व्यक्ती जी कोणतीही इमारत किंवा सदनिका सामान्य जनतेला विक्रीसाठी बांधते. स्पष्टीकरण. या कलमाच्या हेतूंसाठी, जिथे एखादी व्यक्ती इमारत बांधते किंवा अपार्टमेंटमध्ये रूपांतरित करते किंवा प्लॉट विकसित करते विक्री आणि अपार्टमेंट किंवा भूखंड विकणाऱ्या व्यक्ती वेगवेगळ्या व्यक्ती आहेत, ते दोघेही प्रवर्तक मानले जातील आणि ते संयुक्तपणे असतील या अधिनियमांतर्गत किंवा त्याखाली बनविलेल्या नियम व नियमांनुसार निर्दिष्ट केलेल्या कार्ये आणि जबाबदाऱ्यांसाठी जबाबदार.

कलम 2 (zf) नुसार "भोगवटा प्रमाणपत्र" म्हणजे भोगवटा प्रमाणपत्र, किंवा कोणत्याही नावाने ओळखले जाणारे असे इतर प्रमाणपत्र, कोणत्याही इमारतीचा ताबा घेण्यास परवानगी देणाऱ्या सक्षम अधिकाऱ्याने जारी केलेले, स्थानिक कायद्यांतर्गत प्रदान केल्याप्रमाणे, ज्यात नागरी पायाभूत सुविधांसाठी तरतूद आहे. पाणी, स्वच्छता आणि वीज.

वाटपाचे अधिकार आणि कर्तव्ये (कलम 19 नुसार)

वाटपाचे अधिकार:

वाटप करणार्‍याला सक्षम प्राधिकार्‍याने मंजूर केलेल्या मंजूर प्लॅन, लेआउट प्लॅन आणि विनिर्देशांसह संबंधित माहिती मिळवण्याचा अधिकार आहे किंवा प्रवर्तकासोबत केलेल्या विक्री करारात नमूद केलेली माहिती. अपार्टमेंट, प्लॉट, फ्लॅटचा प्रत्यक्ष ताबा घेतल्यानंतरही संबंधित कागदपत्रे, योजना यासह सामायिक क्षेत्र मिळवण्याचा हक्क वाटपकर्त्यालाआहे.
वाटपकर्त्याला प्रकल्प पूर्ण होण्याचे टप्पेनिहाय वेळापत्रक जाणून घेण्याचा अधिकार आहे, ज्यात पाणी, स्वच्छता, वीज आणि प्रवर्तक आणि वाटपदार यांच्यात सहमती असलेल्या अटी व शर्तींच्या तरतुदींचा समावेश आहे. विक्रीसाठी करार.
प्रवर्तकाने दिलेल्या घोषणेनुसार अपार्टमेंट, भूखंड किंवा इमारतीच्या ताब्याचा दावा करण्याचा हक्क वाटप करणार्‍याला आहे आणि वाटप करणार्‍यांच्या संघटनेला देखील प्रवर्तकाने दिलेल्या घोषणेनुसार, सामान्य क्षेत्राच्या ताब्याचा दावा करण्याचा संयुक्त अधिकार आहे.
वाटप करणार्‍याला विक्री कराराच्या अटींनुसार अपार्टमेंट, भूखंड किंवा इमारतीचा ताबा देण्यास असमर्थ असल्यास प्रवर्तकाकडून दावा करण्याचा अधिकार आहे.
अ) व्याजासह भरलेल्या रकमेचा परतावा.

वाटपाची कर्तव्ये

वाटप करणारा, ज्याने अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारत खरेदी करण्यासाठी विक्रीसाठी करार केला आहे, तो नोंदणी शुल्काच्या भागासह विक्रीसाठीच्या करारामध्ये नमूद केलेल्या वेळेनुसार आवश्यक पेमेंट करण्यास जबाबदार आहे, नगरपालिका कर, पाणी आणि वीज शुल्क, देखभाल शुल्क, भूभाडे आणि इतर शुल्क, जर वाटप करणार्‍याने देय असेल तर.
या कायद्यातील तरतुदींनुसार प्रवर्तकाला देय देण्यास विलंब झाल्यास वाटपकर्ता व्याज देण्यास जबाबदार आहे. तथापि प्रवर्तक आणि वाटप परस्पर सहमत झाल्यावर प्रवर्तक व्याजाचे दायित्व कमी करू शकतात.
अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीचा प्रत्येक वाटप, यथास्थिती, असोसिएशन किंवा सोसायटी किंवा वाटप करणाऱ्यांची सहकारी संस्था, किंवा त्याच्या फेडरेशनच्या निर्मितीमध्ये सहभागी होईल.
प्रत्येक वाटपकर्त्याने यथास्थिती अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीचा प्रत्यक्ष ताबा या अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीसाठी जारी केलेल्या भोगवटा प्रमाणपत्राच्या दोन महिन्यांच्या कालावधीत घ्यावा.
प्रत्येक वाटप करणाऱ्याने अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीच्या कन्व्हेयन्स डीडच्या नोंदणीसाठी भाग घेतला पाहिजे.

वाटपकर्त्यांनी घ्यावयाची खबरदारी आणि काळजी:

बुकिंग करण्यापूर्वी, बिल्डरच्या नोंदणीची पडताळणी करा
नोंदणी नसलेल्या प्रकल्पांमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करू नये
करारापूर्वी 10% पेक्षा जास्त किंमत देऊ नये आणि पेमेंट फक्त बँकिंग चॅनेलद्वारे केले जावे.

अधिनियमातील इतर महत्त्वाच्या तरतुदी:

प्रवर्तक खाजगी किंवा सार्वजनिक असू शकतात: कायद्यात सर्व संस्था (खाजगी आणि सार्वजनिक) समाविष्ट आहेत जे सामान्य लोकांना विक्रीसाठी रिअल इस्टेट प्रकल्प विकसित करतात. अशाप्रकारे, विकास प्राधिकरणे आणि गृहनिर्माण मंडळे, जेव्हा विक्रीमध्ये गुंतलेली असतात तेव्हा या कायद्याच्या अंतर्गत येतात.
वाटप करणार्‍या व्यक्ती: अॅलॉटीमध्ये अशा व्यक्तीचा समावेश होतो जो हस्तांतरण किंवा विक्रीद्वारे अपार्टमेंट/प्लॉट घेतो, केवळ अशा व्यक्तीचा समावेश नाही ज्याला असा प्लॉट, अपार्टमेंट भाड्याने देण्यात आला आहे. या कायद्यात भाडे प्रकल्प, भाडेपट्टी/रजा आणि परवाना सौद्यांचा समावेश नाही.
खुल्या पार्किंग क्षेत्रास "सामान्य क्षेत्र" मानले जाते आणि प्रवर्तकाद्वारे खुल्या पार्किंग क्षेत्रांची विक्री किंवा वाटप करण्यास परवानगी नाही. झाकलेले पार्किंग किंवा गॅरेज मात्र विकण्याची परवानगी आहे.
दिवाणी न्यायालयांचे कोणतेही अधिकार क्षेत्र नाही: दिवाणी न्यायालयांना कोणतेही अधिकार क्षेत्र नाही आणि त्यांना कायद्यानुसार रिअल इस्टेट प्रकल्पांमधील विवाद हाताळण्यास प्रतिबंध आहे. वाटपकर्ता कोणत्याही विवादांसाठी ग्राहक मंच करू शकतो, परंतु या प्रकरणात त्याला कायद्यांतर्गत किंवा ग्राहक मंच यापैकी एकाची निवड करावी लागेल. पीडित व्यक्तीने निर्णायक अधिकाऱ्याकडे जाण्याचे निवडल्यास, त्याला ग्राहक मंचाकडून तक्रार मागे घ्यावी लागेल.
प्रकल्पाची नोंदणी केव्हा करावी : प्रवर्तकाला RERA मध्ये त्याच्या प्रकल्पाची नोंदणी करण्यापूर्वी सक्षम अधिकाऱ्याकडून प्रारंभ प्रमाणपत्र प्राप्त करावे लागते.
नोंदणी न केल्याबद्दल दंड: कायद्यानुसार नोंदणी करण्यात अयशस्वी झाल्यास, स्थावर मालमत्ता प्रकल्पाच्या अंदाजे किंमतीच्या दहा टक्क्यांपर्यंत वाढवणाऱ्या दंडास तो जबाबदार असेल. सतत उल्लंघन केल्यावर, त्याला तीन वर्षांपर्यंतच्या कारावासाची किंवा रिअल इस्टेट प्रकल्पाच्या अंदाजित किमतीच्या आणखी दहा टक्क्यांपर्यंत वाढू शकणार्‍या दंडाची किंवा दोन्ही शिक्षा होऊ शकतात.
नोंदणीकृत प्रकल्पांची माहिती: महाराष्ट्रात, महारेरा वेबसाइट सर्व नोंदणीकृत प्रकल्प प्रदर्शित करेल. ते अनिवार्य आहे रिअल इस्टेट प्रकल्पातील अपार्टमेंटच्या मार्केटिंगच्या जाहिरातीमध्ये MahaRERA नोंदणी क्रमांक असणे आवश्यक आहे. खरेदीदार https://maharera.mahaonline.gov.in या वेबसाइटवरून नोंदणीची सत्यता पडताळू शकतात.
प्रकल्प पूर्ण होण्याची वेळ: कायद्यातील तरतुदींनुसार, प्रवर्तकाने महारेराकडे नोंदणीसाठी अर्ज करताना, एक देणे आवश्यक आहे. प्रतिज्ञापत्राद्वारे समर्थित घोषणा, ज्या कालावधीत तो प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी किंवा त्याचा टप्पा पूर्ण करण्याचा कालावधी दर्शवितो.
प्रवर्तकांद्वारे विलंब झाल्यास वाटप करणार्‍याला व्याज : प्रवर्तकाकडून ताबा मिळण्यास विलंब झाल्यास, खरेदीदारास याचा हक्क असेल कराराच्या मॉडेल फॉर्मनुसार अशा विलंबित कालावधीसाठी त्याने भरलेल्या रकमेवर व्याज मिळवा. काही तक्रार असल्यास खरेदीदाराला महारेराकडे तक्रार करावी लागेल.
विलंबाने देयके झाल्यास वाटप करणार्‍या व्यक्तीने भरावे लागणारे व्याज: त्याचप्रमाणे वाटप करणार्‍याने प्रवर्तकाला, देय असलेल्या सर्व रकमेवर स्टेट बँक ऑफ इंडियाच्या लेंडिंगरेटप्लसच्या दोन टक्के सर्वाधिक किरकोळ किमतीएवढे व्याज द्यावे लागेल. आणि वाटप करणार्‍याद्वारे प्रवर्तकाला करारनाम्याच्या अटींनुसार दिलेली रक्कम वाटप करणार्‍याद्वारे प्रवर्तकाला देय असेल.
तक्रार दाखल करणे: कायद्याच्या कलम 31 नुसार आणि संबंधित राज्य RERA द्वारे तयार केलेल्या संबंधित नियमांनुसार, पीडित व्यक्ती (प्रवर्तक किंवा वाटपदार) कोणत्याही तरतुदींचे उल्लंघन किंवा उल्लंघन केल्याबद्दल प्रदान केलेल्या नमुन्यात ऑनलाइन तक्रार दाखल करू शकते. अधिनियम किंवा नियम किंवा विनियम अंतर्गत केले. यात तक्रार असलेल्या प्रकल्पाचा नोंदणी क्रमांक, तक्रारदार आणि प्रतिवादी यांचे तपशील, प्रकरणातील तथ्य, मदत मागितलेली, संलग्नकांची यादी इत्यादींचा समावेश असेल. कायद्याच्या कलम 29 मध्ये तक्रारींचा शक्य तितक्या लवकर निपटारा करण्यात यावा अशी तरतूद आहे. परंतु ते दाखल केल्याच्या तारखेपासून साठ दिवसांनंतर नाही.
जमीन मालक आणि प्रवर्तक: दोघेही कायद्याच्या तरतुदींचे पालन करण्यास जबाबदार आहेत.
करारापूर्वी खरेदीदाराद्वारे देय असलेली कमाल रक्कम: कायद्याचे कलम 13(1) प्रवर्तकाला अपार्टमेंटच्या किंमतीच्या 10% पेक्षा जास्त रक्कम विक्रीसाठी लिखित करार न करता, रीतसर नोंदणीकृत करून घेण्यास प्रतिबंधित करते.
रेफरल बुकिंग: सध्याचे ग्राहक समान प्रकल्पात किंवा त्याच विकासकाच्या अन्य प्रकल्पातील सदनिका खरेदी करण्यासाठी इतरांना संदर्भ देत असतील तर त्यांना रिअल इस्टेट एजंट मानले जाईल.
एजंटची नोंदणी अनिवार्य: प्रत्येक रिअल इस्टेट एजंट जो कोणत्याही व्यक्तीची विक्री किंवा खरेदी सुलभ करू इच्छितो किंवा कोणत्याही व्यक्तीच्या वतीने प्लॉट, अपार्टमेंट किंवा इमारतीची विक्री किंवा खरेदी सुलभ करण्यासाठी, जसे की असेल, नोंदणीकृत महाराष्ट्रातील कोणत्याही नियोजन क्षेत्रात प्रवर्तकाद्वारे विकल्या जाणार्‍या रिअल इस्टेट प्रकल्पाला महाराष्ट्र रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (महारेरा) कडे नोंदणीसाठी अर्ज करावा लागेल. रिअल इस्टेट एजंटची नोंदणी फक्त महाराष्ट्र राज्यासाठी वैध आहे आणि इतर राज्यांसाठी वैध नाही.
एजंट प्रवर्तकासाठी स्वाक्षरी करू शकत नाही: एजंटला त्याच्या प्रवर्तक/बिल्डरच्या वतीने स्वाक्षरी करण्याचा अधिकार नाही.
RERA द्वारे नोंदणी जारी करण्यासाठी कालमर्यादा: प्राधिकरणाने नोंदणी अर्जांवर निर्णय घ्यावा. कमतरतेबद्दल कोणतेही संप्रेषण जारी करण्यात अयशस्वी झाल्यास, नोंदणीसाठी अर्ज प्राप्त झाल्यापासून 30 दिवसांच्या आत प्रकल्पाची नोंदणी झाल्याचे मानले जाईल.

लेखाच्या लेखकाद्वारे अस्वीकरण:

कायद्यातील महत्त्वाच्या तरतुदींचा अंतर्भाव करण्याचा हा प्रयत्न होता. येथे असलेली सामग्री संपूर्ण नाही आणि त्यात काही सामान्यीकरणे आणि वर्णने आहेत. विवेचनासाठी अचूक माहिती मिळविण्यासाठी नवीनतम तरतुदी, नियम आणि अधिसूचना पाहणे आवश्यक आहे. वर सादर केलेल्या सामग्रीवर आधारित केलेल्या कृतींमुळे झालेल्या कोणत्याही नुकसानासाठी प्रस्तुतकर्ता जबाबदार नाही.